Ahora puede comprar una casa con solo un 1 % de pago inicial, pero ¿debería hacerlo?

Dos de los prestamistas más grandes del país ahora están eliminando la lucha que enfrentan muchos compradores de vivienda para ahorrar para el pago inicial al ofrecer préstamos que requieren solo un 1% de pago inicial. Los expertos advierten que eso podría no ser algo bueno.

El mes pasado, el prestamista hipotecario de vivienda más grande del país, United Wholesale Mortgage, anunció que comenzaría a ofrecer préstamos que requieren pagos iniciales de solo el 1% del precio de compra de la vivienda. El movimiento fue seguido por el prestamista Rocket Mortgage, que anunció esta semana el lanzamiento de un programa similar llamado One+. El préstamo Rocket Mortgage no requiere que los prestatarios paguen un seguro hipotecario privado, o PMI, que tradicionalmente se activa cuando los compradores tienen pagos iniciales de menos del 20%. (El PMI generalmente asciende a 0.5% a 1.5% del monto del préstamo por año, pagado en cuotas mensuales).

Ambos prestamistas aportarán un 2% adicional del precio de venta de la vivienda para que el prestatario tenga al menos un 3% de pago inicial. (United Wholesale Mortgage solo aportará hasta $ 4,000 para el capital adicional que reciben los prestatarios. No hay límite para los prestatarios de Rocket Mortgage). Los préstamos también tienen restricciones de ingresos, dirigidos a prestatarios de ingresos bajos y moderados.

"Es una forma realmente buena de ampliar la propiedad de vivienda para las familias que, de otro modo, no podrían alcanzar el sueño americano", dicedavid stevens, CEO de Mountain Lake Consulting, una empresa que brinda servicios a la industria hipotecaria y no trabaja con United Wholesale Mortgage o Rocket Mortgage.

"Una realidad desafortunada para ser propietario de una vivienda es que ahorrar para el pago inicial puede ser bastante difícil", agrega. "A menudo termina excluyendo a las familias con antecedentes más diversos".

Anticipa que estos nuevos tipos de préstamos podrían ayudar a las personas de color y a los padres solteros que ven el pago inicial como una barrera para ser propietarios de una vivienda.

"Los mayores problemas que tiene la gente en este momento es la asequibilidad y los pagos iniciales", diceAdán mota , vicepresidente ejecutivo de compras de Rocket Mortgage. "Esto es algo que los clientes han estado pidiendo".

Sin embargo, algunos han advertido que estos préstamos con un pago inicial extremadamente bajo podrían ser riesgosos para los prestatarios, especialmente para aquellos con ahorros limitados.

Y como los precios de las casas han comenzado a caer en ciertas partes del condado, los compradores que no hacen pagos iniciales más grandes podrían terminar debiendo más en sus hipotecas de lo que valen sus casas en estas áreas.

"Hacer que sea más fácil para todos obtener una hipoteca con solo el 1% es como poner dulces frente a un bebé", dice el prestamista hipotecario.Shmuel Shayowitz , presidente y director de préstamos de Approved Funding en River Edge, NJ. "Las personas que no deberían comprar casas serán alentadas y habilitadas para comprar casas".

El pago inicial promedio fue del 13% en el primer trimestre de este año, según un análisis reciente de Realtor.com®.

Estos préstamos con pago inicial bajo o nulo no tienen precedentes.

Los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos de Popular y los préstamos del Departamento de Agricultura de EE. UU. no requieren ningún pago inicial. Los préstamos del gobierno atienden respectivamente a militares activos, veteranos y sus familias o aquellos que compran propiedades en áreas rurales.

El año pasado, Bank of America lanzó un programa de pago inicial del 0% para compradores primerizos que compren propiedades en comunidades históricamente negras e hispanas en ciertas ciudades.

Los prestatarios con puntajes crediticios calificados también pueden obtener un préstamo respaldado por el gobierno con un pago inicial de tan solo el 3 % o un préstamo de la Administración Federal de Vivienda con un pago inicial de solo el 3,5 %. Muchos de estos prestatarios reciben asistencia para el pago inicial de varios niveles del gobierno oa través de otras fuentes, por lo que sus contribuciones personales pueden ser inferiores al mínimo requerido.

"¿El 1% o el 3,5% realmente hace una gran diferencia?" pregunta el asesor hipotecario Stevens. "El objetivo es, en última instancia, ampliar el grupo de posibles compradores de vivienda".

Los hasta $ 4,000 adicionales que United Wholesale Mortgage otorga a los prestatarios para reducirlos hasta un 3% es "básicamente una subvención", dice el director de estrategia,Alex Elezaj . "Está ayudando a que la propiedad de vivienda sea más accesible y económica en todo el país".

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No todo el mundo es elegible para estas hipotecas.

Los prestatarios aún deben tener puntajes de crédito lo suficientemente altos, ingresos suficientes y una deuda lo suficientemente baja para ser aprobados para estas hipotecas. Para los préstamos de United Wholesale Mortgage y Rocket Mortgage, los compradores deben tener puntajes de crédito de al menos 620 y no pueden ganar más del 80% del ingreso medio del área. Esto último significa que si la típica familia local en una región gana $100,000, entonces los prestatarios no pueden ganar más de $80,000 al año.

Aquellos que buscan la hipoteca Rocket One+ deben comprar una vivienda unifamiliar. Y el préstamo convencional del 1% de United Wholesale Mortgage está disponible solo a través de corredores hipotecarios.

"El comprador todavía tiene que calificar para lo que sea ese pago [mensual]", dice el consultor hipotecario Stevens.

Los prestatarios de Rocket Mortgage tampoco tienen que preocuparse por pagar el seguro hipotecario cada mes. El prestamista planea pagarlo a los prestatarios en una suma global en el momento en que toman el préstamo.

Algunos en la industria hipotecaria han asumido que los prestamistas cobrarán tasas o tarifas hipotecarias más altas para compensar la asistencia con el pago inicial y, en el caso de Rocket Mortgage, la falta de seguro hipotecario. Pero ambos prestamistas le dicen a Realtor.com que las tasas y tarifas hipotecarias que se ofrecen en estos préstamos son las mismas que se ofrecen para sus hipotecas con pago inicial más alto.

Elezaj de United Wholesale Mortgage dice que el objetivo de su préstamo inicial del 1% es ayudar a los prestatarios y generar negocios adicionales para los prestamistas en este momento. A medida que las tasas hipotecarias aumentaron, muchos compradores quedaron fuera del mercado mientras que otros esperan que las tasas bajen. Pocos propietarios quieren refinanciar con tasas promedio de 7.14% para préstamos de tasa fija a 30 años a partir del viernes por la tarde, según Mortgage News Daily.

Las solicitudes de hipotecas cayeron un 34,3% año tras año en la semana que finalizó el 19 de mayo, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Esto incluyó préstamos de compra y refinanciamientos.

Hay riesgos al sacar uno de estos préstamos.

La mayoría de los compradores primerizos no se dan cuenta de lo caro que puede ser ser propietario de una vivienda. Están los elementos costosos que eventualmente necesitan ser reemplazados, como un techo o una caldera o un electrodoméstico como una estufa o una lavadora. Luego está el mantenimiento, como la limpieza de las canaletas, el paisajismo de la propiedad, el mantenimiento del sistema HVAC. Y también están esos gastos inesperados cuando algo sale mal sin previo aviso. Las casas se llaman "pozos de dinero" por una razón.

Los propietarios de viviendas que no tienen mucho capital en sus propiedades no tendrán nada a lo que recurrir para pagar estos gastos. Y si optaron por uno de estos préstamos porque no tenían muchos ahorros, es posible que no puedan cubrir estos costos más su hipoteca.

"Potencialmente permite a los compradores de viviendas que no deberían comprar una casa", dice el prestamista hipotecario Shayowitz. "Las personas a las que se les debe otorgar hipotecas con un 1% de enganche deben ser personas más calificadas con los ingresos y las reservas para hacer sus pagos hipotecarios".

Otra preocupación es que, a medida que los mercados inmobiliarios se corrigen y los precios caen en muchas partes del país, los compradores de viviendas que utilizan pagos iniciales pequeños podrían verse sumergidos en sus préstamos.

Pero eso no es necesariamente un problema en esta era de ciclos de vivienda acelerados.

"Todavía tienen un lugar para vivir, [y] los precios generalmente se recuperan con el tiempo", diceKeith Gumbinger, vicepresidente de HSH.com, un sitio web de información hipotecaria.

Pero si tienen que vender rápidamente, podrían perder dinero si deben más de lo que vale la casa. Tendrían que absorber esas pérdidas.

Los propietarios de viviendas que no tienen mucho de su propio dinero invertido en sus propiedades también tienen más probabilidades de abandonarlas si hay problemas o si el valor de su propiedad baja. La ejecución hipotecaria o las ventas al descubierto dañarían severamente el crédito de alguien.

"Ni siquiera creo que esas sean preocupaciones reales", dice Elezaj. Señala que los prestatarios aún deben tener sólidas credenciales financieras para calificar para los préstamos. "Estos son préstamos de buena calidad y prestatarios de buena calidad".

El prestamista absorbe más riesgo que el prestatario, dice Gumbinger. Si el prestatario no puede pagar la hipoteca, entonces el prestamista no recibe el pago hasta que finalmente se vende la casa.

Si bien estos préstamos pueden evocar comparaciones con el colapso inmobiliario de fines de la década de 2000, existen algunas diferencias clave que deberían evitar otra crisis. Las finanzas de estos prestatarios se examinan cuidadosamente en comparación con el período previo a la recesión cuando las personas mentían sobre cuánto ganaban y aún obtenían préstamos.

Sus puntajes de crédito deben ser lo suficientemente altos y su deuda lo suficientemente baja, y deben demostrar que sus ingresos son suficientes para hacer los pagos de la hipoteca cada mes.

Además, estos préstamos no aumentan de tamaño con el tiempo ni se ajustan a medida que cambian las tasas hipotecarias. Ambas son hipotecas de tasa fija a 30 años que ofrecen pagos mensuales constantes.

"Estos prestatarios están al menos razonablemente calificados", dice Gumbinger.

Clare Trapasso es la editora ejecutiva de noticias de Realtor.com, donde escribe y edita noticias e historias de datos. Anteriormente escribió para una publicación del Financial Times, el New York Daily News y Associated Press. También impartió cursos de periodismo en varias universidades de la ciudad de Nueva York. Envíe un correo electrónico a [email protected] o siga a @claretrap en Twitter.

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